Värdering

- RetailMäklarna har som specialitet att värdera olika rörelser företrädesvis restauranger, caféer, nattklubbar, hotell och butikslokaler. Ofta råder det delade meningar mellan säljare och köpare om priset och då kan ett välgrundat värdeutlåtande som tar hänsyn till värderingsobjektets specifika och eventuellt unika egenskaper ofta vara till stor hjälp för att ena säljare och köpare.

Uppdragsgivarna återfinns bland branschorganisationen VISITA, bryggerier, banker, försäkringsbolag, välrenommerade advokatfirmor, aukt. revisorer, redovisningskonsulter, myndigheter, hyresvärdar, kommuner, fastighetsägare, samt säljare och köpare av rörelser där den gemensamma nämnaren för dessa är att de vill få ett opartiskt värdeutlåtande om värderingsobjektets marknadsvärde.

NÄR BEHÖVS EN RÖRELSEVÄRDERING:

Rörelsevärderingar utförs vanligtvis för att fastställa rörelsens värde i samband med

• Överlåtelse av rörelse/bolag
• Hyreskontraktets upphörande och fråga om ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB
• Upprättande av kontrollbalansräkning – fråga om uppskrivning av värdet på bolagets tillgångar
• Rekonstruktion eller konkurs

TILLVÄGAGÅNGSSÄTT:

Oavsett val av värderingsmetod besiktigas den aktuella rörelsen. Besiktningen omfattar en noggrann granskning av rörelsens inriktning, ekonomi, lokalens läge, utformning, lämplighet, utrustning, skick, tillstånd, hyres- och övriga villkor, konkurrens mm.

Vidare utförs en bedömning av marknaden och efterfrågan för den aktuella rörelsen samt inhämtas uppgifter om överlåtelser av liknande rörelser i närområdet.

MARKNADSVÄRDE:

Med marknadsvärde menas det mest sannolika priset vid en viss angiven tidpunkt vid försäljning under normala betingelser på en fri och öppen marknad. Ett marknadsvärde kan inte bestämmas exakt utan enbart uppskattas. Marknadsvärdet kan beräknas dels genom den så kallade ortprismetoden och dels genom avkastningsvärdemetoden.

VÄRDERINGSMETODER:

Värderingsmetoder

Vid värdering av mindre och medelstora restaurang-, café- och hotellrörelser används som regel avkastnings- och/eller marknadsvärdemetoderna (NJA 2017 s 261 sid 12 punkt 11).

Allmänna förutsättningar för rörelsevärdering:

En grundläggande förutsättning vid all värdering bör vara att värderingen ska utföras enligt samma metoder och principer som potentiella köpare tillämpar vid sin prissättning av objektet ifråga. Om värderingsmannens metoder avviker från de som tillämpas av tilltänkta köpare och därmed avviker från de priser som faktiskt erläggs vid genomförda transationer kommer värderingsmannens bedömning, hur teoretiskt korrekt och väl genomarbetad den än är, att sakna anknytning till de verkliga värdena av värderingsobjekten.

MARKNADSVÄRDEMETODEN (JÄMFÖRANDE VÄRDERING):

Värdering enligt marknadsvärdemetoden innebär att rörelsen värderas till det pris som marknaden erfarenhetsmässigt är beredd att betala för en liknande rörelse under normala omständigheter.

Enligt Högsta domstolen (NJA 2017 s. 261) ska en värdering inte endast redovisa värderingsmannens egen bedömning av värdet utan redovisa de omständigheter som ska utgöra underlag för domstolens bedömning av rörelsens värde. Det är domstolen som på grundval av den utredning som lagts fram ska finna ett värde som är det mest sannolika uttrycket för vad en köpare skulle betala för rörelsen. Det är därför av största vikt att värderingsmannen inte enbart redovisar sin bedömning av värdet enligt marknadsvärdemetoden utan även i detalj redovisar de väsentliga faktorer som ligger till grund för denna bedömning.

Vid marknadsvärdemetoden görs därför en noggrann bedömning av bl.a. objektets läge, storlek, planlösning, allmänna skick och standard, möjlighet till sena öppet- och serveringstider, behov av renovering, upprustning och uppgradering, hyresvillkor, utvecklingsmöjligheter både för rörelsen och för det närliggande området, konkurrens, kommunikationer och konjunkturläget.

Uppgifter om genomförda överlåtelser av motsvarande eller likartade rörelser i närområdet inhämtas.

Rörelsens olika värdedrivande parametrar jämförs därefter med motsvarande för jämförelseobjekten varefter värderingsmannen utifrån relativa och absoluta avvikelser i de värdedrivande parametrarna och utifrån sin kunskap om efterfrågan på den typ av rörelse som värderingsobjektet representerar kan justera fram ett beräknat värde för rörelsen.

Marknadsvärdemetodens för och nackdelar:

Det har erfarenhetsmässigt visat sig att de priser som köpare är beredda att betala för i vart fall mindre och medelstora restaurang- och caférörelser regelmässigt överstiger, och i många fall väsentligt, det värde som, enligt gängse ekonomisk teori, kan beräknas utifrån avkastningsvärdemetoden. Marknadsvärdemetoden har därför kommit att tillämpas i allt större utsträckning och har i rättspraxis godkänts som självständig metod för beräkning av marknadsvärdet i mål om ersättning enligt 12 kap 58 b § JB (se bl.a. Högsta domstolens dom, NJA 2017 s. 261). Ett av Feyaz Deniz upprättat värdeutlåtande åberopades i målet och utgjorde underlag för HD:s domslut.

Det kan förvisso vara förenat med vissa svårigheter att utföra en jämförande värdering i de fall jämförelseobjekt inte är direkt jämförbara eller till och med helt saknas. I dessa fall blir värderingsmannens erfarenhet och kunskap om marknaden samt förmåga att utföra en kvalificerad jämförelse och/eller bedömning helt avgörande för värdeutlåtandets kvalitet.

Det är min bedömning att en värdering av mindre och medelstora restaurang- och caférörelser enligt marknadsvärdemetoden i de allra flesta fall bättre återspeglar värderingsobjektets verkliga värde, dvs. det värde som potentiella köpare kan vara beredda att erlägga för objektet ifråga, än vad som blir fallet vid tillämpning av alternativa värderingsmetoder.

AVKASTNINGSVÄRDEMETODEN:

Avkastningsvärdemetoden innebär att rörelsens värde beräknas som ett nuvärde av rörelsens beräknade framtida avkastning eller kassaflöde och utgår vanligtvis från att rörelsen kommer att fortsätta att bedrivas under överskådlig tid (”going concern”).

Med anledning svårigheterna att utföra teoretiskt korrekta avkastningsvärderingar baserade på kassaflödet är det, vid värdering av mindre privata företag, allmänt accepterat att tillämpa en förenklad avkastningsvärdering genom diskontering till nuvärde av den långsiktigt uthålliga vinsten i stället för kassaflödet (se bl. a. Nilsson m.fl. Företagsvärdering med fundamental analys 2002 s. 55). I normalfallet ger kassaflödesbaserad avkastningsvärdering dessutom i stort sett samma värde som resultatbaserad avkastningsvärdering sett över längre tid.

Rörelsens värde beräknas genom att de förväntade framtida årliga resultaten diskonteras till nuvärde med hänsyn till ett för det aktuella fallet fastställt avkastningskrav. Avkastningskravet (WACC; Weighted Average Cost of Capital) varierar beroende på bl.a. ränteläget, affärsläget, konkurrenssituationen, rörelsens historik, beroende av nyckelpersoner, turbulens i branschen, ev. varumärke, konceptets förväntade livslängd, övriga framtidsutsikter, konjunkturkänslighet, eventuellt goodwillvärde och affärsrisken i den aktuella rörelsen.

Den framtida vinsten uppskattas ofta med utgångspunkt från rörelsens historiska resultatutveckling under de senaste tre till fem åren. För att få ett rättvisande underlag för bedömningen av den framtida avkastningen utifrån den historiska resultatutvecklingen elimineras extraordinära och rörelsefrämmande poster i tillhandahållna resultaträkningar. Resultatet justeras vid behov efter jämförelse med branschorganisationen Visitas nyckeltal eller andra relevanta jämförelsetal. Efter ytterligare justering för eventuella förväntade framtida resultatpåverkande faktorer kan det långsiktigt uthålliga resultatet uppskattas.

Det är vidare en vedertagen princip att resultatet före skatt läggs till grund för beräkningen av rörelsers värde vid en avyttring av rörelsen eller som skadestånd enligt 12 kap 58 b § JB då den ersättning som kan komma att utgå till hyresgästen är skattepliktig. Om Rörelsens resultat efter skatt skulle läggas till grund för beräkningen skulle samma vinst beskattas två gånger. Tillvägagångssättet har fastställts i dom ett otal gånger bl.a. av Svea Hovrätt (2003-09-19 i mål nr T 1019-02, 2016-04-14 i mål nr T 481-15 (s. 15) samt 2019-07-08 i mål T 7051-18 (s. 16).

De förväntade framtida årliga resultaten diskonteras därefter till nuvärde med hänsyn till ett för det aktuella fallet fastställt avkastningskrav. Avkastningskravet varierar beroende på bl.a. ränteläget, affärsläget, konkurrenssituationen, rörelsens historik, beroende av nyckelpersoner, turbulens i branschen, ev. varumärke, konceptets förväntade livslängd, övriga framtidsutsikter, konjunkturkänslighet, eventuellt goodwillvärde och affärsrisken i den aktuella rörelsen.

Rent praktiskt sker diskonteringen genom att den långsiktigt uthålliga vinsten divideras med avkastningskravet alternativt genom att vinsten multipliceras med en mot avkastningskravet svarande s.k. multipel. Vid avkastningsvärdering av rörelser av nu föreliggande slag tillämpas vanligtvis avkastningskrav varierande mellan 15 % och 33 %, vilket motsvarar multiplar om 6,7 respektive 3. Ett avkastningskrav om 15 % motsvarar en multipel om 6,7 (dvs. 1 dividerat med avkastningen eller 1/15% = 6,7), ett avkastningskrav om 33 % motsvarar en multipel om 3 (1/33% = 3).

För att klargöra relationen mellan diskontering till nuvärde enligt givet avkastningskrav och diskontering till nuvärde med multipel kan följande anföras.

Multipeln är helt enkelt det inverterade värdet av avkastningskravet och används, för att förenkla beräkningen och presentationen, vid beräkning av nuvärdet av ett oändligt antal lika stora framtida betalningar. Ett avkastningskrav om t.ex. 20 % motsvarar en multipel om 5 (dvs. 1 dividerat med avkastningen eller 1/20% = 5), ett avkastningskrav om 10 % motsvarar en multipel om 10 (1/10% = 10).

Diskontering till nuvärde av en oändlig uthållig vinst om 500 000 kronor per år efter ett avkastningskrav om 20 % kan beräknas genom att vinsten divideras med avkastningskravet och ger då ett nuvärde om 2 500 000 kronor (500 000/20 % = 2 500 000). Samma nuvärde kan alternativt beräknas genom att i stället multiplicera vinsten med den mot avkastningskravet svarande multipeln 5 (500 000 x 5 =2 500 000). Vid diskontering till nuvärde av lika stora framtida betalningar blir resultatet således detsamma oavsett vilken teknik som tillämpas. Det är enbart två olika sätt att göra samma beräkning:

En årlig resultatnivå om 600 000 kronor ger under samma förutsättningar ett avkastningsvärde om 3 mkr.

Känslighetsanalys

I avsikt att åskådliggöra effekten av variationer i avkastningskrav (+/- 2,0 %) och resultatnivå redovisas följande känslighetsanalys.

Utifrån redovisade variationer i avkastningskrav och resultatnivå varierar avkastningsvärdet mellan knappa 2 300 000 kronor och dryga 3 300 000 kronor. Endast i ett fall understiger avkastningsvärdet 2 300 000 kronor.

Avkastningsvärdet, vid (i) en pessimistisk uppskattning, uppgår således till knappa 2 300 000 kronor samt (ii) vid en optimistisk uppskattning, till dryga 3 300 000 kronor

Vid diskontering till nuvärde av varierande framtida betalningsströmmar kan naturligtvis multipelberäkning inte användas.

Som exempel kan nämnas att Svea hovrätt i dom 2003-09-19 (Mål nr T 1019-02) ansåg att en lokalhyresgäst som bedrev restaurangverksamhet kunde tillgodoräknas en multipel på 6,6 ggr årsvinsten (motsvarande ett avkastningskrav om ca 15 %) när värdet på rörelsen skulle bestämmas i en avflyttningstvist med hyresvärden.

Svea hovrätt ansåg i dom 2015-03-31 (Mål nr T 1621-14) att hyresgästen, som bedrev restaurangverksamhet i Stadshuset i Stockholm, skulle tillgodoräknas en multipel på 9,1 ggr årsvinsten (motsvarande ett avkastningskrav om 10,99 %) när värdet på rörelsen skulle bestämmas i en avflyttningstvist med hyresvärden.

Ovan angivna WACC och multiplar ligger således inom ramen för vad som får anses vanligt förekommande och godtagbart vid tvist i domstol.

Metodens brister:

Metodens nackdel ligger i att det vid värdering av restaurang- och caférörelser vanligtvis inte föreligger något direkt samband mellan värdet enligt en enligt gällande ekonomisk teori utförd värdering enligt avkastningsvärdemetoden och de priser köpare av dessa rörelser faktiskt betalar för ifrågavarande objekt.

I praktiken tillämpar köpare av mindre och medelstora restaurang- och caférörelser inte avkastningsvärdemetoden vid sin bedömning av det pris de är beredda att betala. Köparen gör i stället en egen beräkning av vad han kan vara beredd att betala mot bakgrund av egna bedömningar av hur verksamheten kan utvecklas i köparens regi och vad andra köpare betalat för motsvarande rörelser. Köparen gör således i praktiken själv en värdering som kan likställas med marknadsvärdemetoden. Köparen önskar många gånger dessutom anpassa rörelsen till egna ideér och vidta förändringar i verksamheten varför tidigare resultatutveckling – och åtföljande avkastningsvärde – saknar betydelse vid köparens bedömning av marknadsvärdet på rörelsen.

En rörelse som uppvisar minusresultat/negativt kassaflöde kommer dessutom enligt avkastningsvärdemetoden att sakna värde trots att rörelsen mycket väl kan ha ett positivt och många gånger ett icke oväsentligt värde huvudsakligen på grund av att den i rörelsen ingående hyresrätten oftast har ett betydande värde även om verksamheten i sig inte genererar vinster eller positivt kassaflöde.

Värdet enligt avkastningsvärdemetoden är dessutom mycket känsligt för även små förändringar i förutsättningarna (såsom t.ex. i förväntad framtida resultat- eller kassaflödesutveckling eller i avkastningskravet). Med köparnas många gånger radikalt olika förutsättningar och med den åtföljande stora osäkerhet som är förenad med sådana generella bedömningar ger avkastningsvärdet ofta endast ett skenbart intryck av precision, som inte nödvändigtvis speglar det värde som potentiella köpare kan vara beredda att erlägga för värderingsobjektet.

Med anledning av de brister och den osäkerhet som är förenad med värdering enligt avkastningsvärdemetoden är det min uppfattning att metoden vid värdering av restaurang- och caférörelser endast bör användas som eventuellt stöd för bedömningen av värdet enligt marknadsvärdemetoden. Om värdet enligt avkastnings-värdemetoden i dessa fall avviker från värdet enligt en gediget utförd värdering enligt marknadsvärdemetoden kommer det senare värdet att med största sannolikhet närmast ansluta till det värde potentiella köpare kan tänkas betala.

BAKGRUND OCH ERFARENHET:

Feyaz Deniz är av Sveriges Handelskamrar förordnad värderings- och besiktningsman inom områdena butiks- och företagsvärderingar samt hotell- och restaurangutrustning. Han har varit verksam i restaurangbranschen i över 25 år, först som krögare/ägare till ett flertal restauranger och därefter som företagsmäklare och värderingsman (av Sveriges Företagsmäklares Riksförbund (SFR) auktoriserad företagsmäklare sedan 2016) och har medverkat vid mer än 250 företags- och rörelseöverlåtelser av restauranger och caféer både för egen del och som mäklare, en verksamhet som gett honom omfattande och detaljerad kunskap om denna marknad i synnerhet i centrala Stockholm men även i övriga Storstockholmsområdet och i Mälardalen samt i de flesta städer i mellersta Sverige såsom bl.a. Göteborg, Jönköping, Linköping, Norrköping, Nyköping, Örebro, Karlstad, Västerås, Uppsala, Gävle och Borlänge mm. Eftersom många köpare utgörs av invandrare har han, med sin egen invandrarbakgrund, dessutom mycket god insikt i och förståelse för hur dessa köpare resonerar vid förvärv av restaurang- och caférörelser. Han har upprättat sammanlagt cirka 185 värdeutlåtanden på uppdrag av branscorganisationen VISITA, bryggerier, banker, välrenommerade advokatbyråer, aukt. revisorer, redovisningskonsulter, myndigheter, hyresvärdar, kommuner, fastighetsägare, och försäkringsbolag samt säljare och köpare av rörelser där den gemensamma nämnaren för dessa är att de har velat få ett opartiskt värdeutlåtande över värderingsobjektets marknadsvärde. Deniz har därutöver varit sakkunnig vid ett stort antal domstolsförhandlingar. Ett av Deniz upprättat värdeutlåtande utgjorde t.ex. underlag för HD:s domslut, NJA 2017 s. 261.

Ladda ner som PDF fullständig presentation avseende rörelsevärdering här.