Mycket lönsam restaurang med stor uteservering Liljeholmskajen

8 500 000

- Den populära restaurangen med ett mycket populärt varumärke som snart har varit etablerad i ca 10 år i Liljeholmen är givetvis också den självklara mötesplatsen i området och erbjuder gästen en unik kombination av känsla, bemötande, smaker och upplevelse.

- Stora ansträngningar och betydande investeringar har under åren gjorts av hyresgästerna för att åstadkomma dessa för verksamheten väl anpassade lokaler. Lokaler, inredning och utrustning är väl anpassade till verksamheten och håller för verksamheten normal standard och är i normalt skick. Inget omedelbart renoveringsbehov föreligger.

- Lokalen är välbelägen, ändamålsenlig och lättöverskådlig samt personaleffektiv. Krogen rymmer också stora utvecklingsmöjligheter för den som vill satsa än mer. Det finns redan inventarier och marknad för längre öppettider med tanke på det mycket attraktiva affärs- och strandläget. Stockholm växer snabbt och krogen är väl positionerad för framtiden.

Hyrestid: Till och med 2027-09-30 med en ömsesidig uppsägningstid om 9 månader före den avtalade hyrestidens utgång. I annat fall är kontraktet förlängt med 3 år åt gången med ovan angiven uppsägningstid.

Hyra: Hyran from 1 oktober 2022 avseende restauranglokalerna exklusive index och fastighetsskatt, kommer att uppgå till 839 525 kronor motsvarande ca 4 000 kronor/år för 209 kvm. Hyreskostnaden måste betraktas som skälig för restaurang-verksamhet i en lokal av denna karaktär och med detta exponerade och mycket attraktiva läge vid Liljeholmskajen och inte minst med tanke på att hyresavtalet är på 5 år.

Lokalens storlek: ytan uppgår till 209 kvm i gatuplan. Man har ca 80 sittplatser inne med 1 stor försäljningsdisk strategiskt placerad i lokalerna samt ca 100 platser ute i direkt anslutning till restaurangen.

Serveringstillstånd: Restaurangen har tillstånd inne innefattande serveringstid från kl. 11.00 till 01.00 alla dagar enligt 8 kap 2 § alkohollagen (2010:1622) för servering av alkoholdrycker med fullständiga rättigheter. På uteserveringen har man tillstånd till kl. 23.00 alla dagar

VÄRDERINGSMETODER: Vid värdering av mindre och medelstora restaurang-, café- och hotellrörelser används som regel avkastnings- och/eller marknadsvärdemetoderna (NJA 2017 s 261 sid 12 punkt 11).

Avkastningsvärdemetoden: innebär att rörelsens värde beräknas som ett nuvärde av rörelsens beräknade framtida avkastning eller kassaflöde och utgår vanligtvis från att rörelsen kommer att fortsätta att bedrivas under överskådlig tid (”going concern”).

Med anledning svårigheterna att utföra teoretiskt korrekta avkastningsvärderingar baserade på kassaflödet är det, vid värdering av mindre privata företag, allmänt accepterat att tillämpa en förenklad avkastningsvärdering genom diskontering till nuvärde av den långsiktigt uthålliga vinsten i stället för kassaflödet (se bl. a. Nilsson m.fl. Företagsvärdering med fundamental analys 2002 s. 55). I normalfallet ger kassaflödesbaserad avkastningsvärdering dessutom i stort sett samma värde som resultatbaserad avkastningsvärdering sett över längre tid.

Rörelsens värde beräknas genom att de förväntade framtida årliga resultaten diskonteras till nuvärde med hänsyn till ett för det aktuella fallet fastställt avkastningskrav. Avkastningskravet (WACC; Weighted Average Cost of Capital) varierar beroende på bl.a. ränteläget, affärsläget, konkurrenssituationen, rörelsens historik, beroende av nyckelpersoner, turbulens i branschen, ev. varumärke, konceptets förväntade livslängd, övriga framtidsutsikter, konjunkturkänslighet, eventuellt goodwillvärde och affärsrisken i den aktuella rörelsen.

Den framtida vinsten uppskattas ofta med utgångspunkt från rörelsens historiska resultatutveckling under de senaste tre till fem åren. För att få ett rättvisande underlag för bedömningen av den framtida avkastningen utifrån den historiska resultatutvecklingen elimineras extraordinära och rörelsefrämmande poster i tillhandahållna resultaträkningar. Resultatet justeras vid behov efter jämförelse med branschorganisationen Visitas nyckeltal eller andra relevanta jämförelsetal. Efter ytterligare justering för eventuella förväntade framtida resultatpåverkande faktorer kan det långsiktigt uthålliga resultatet uppskattas.

Rent praktiskt sker diskonteringen genom att den långsiktigt uthålliga vinsten divideras med avkastningskravet alternativt genom att vinsten multipliceras med en mot avkastningskravet svarande s.k. multipel. Vid avkastningsvärdering av rörelser av nu föreliggande slag tillämpas vanligtvis avkastningskrav varierande mellan 15 % och 33 %, vilket motsvarar multiplar om 6,7 respektive 3. Ett avkastningskrav om 15 % motsvarar en multipel om 6,7 (dvs. 1 dividerat med avkastningen eller 1/15% = 6,7), ett avkastningskrav om 33 % motsvarar en multipel om 3 (1/33% = 3).

För att klargöra relationen mellan diskontering till nuvärde enligt givet avkastningskrav och diskontering till nuvärde med multipel kan följande anföras.

Multipeln är helt enkelt det inverterade värdet av avkastningskravet och används, för att förenkla beräkningen, vid beräkning av nuvärdet av ett oändligt antal lika stora framtida betalningar. Ett avkastningskrav om t.ex. 25 % motsvarar en multipel om 4 (dvs. 1 dividerat med avkastningen eller 1/25% = 4), ett avkastningskrav om 10 % motsvarar en multipel om 10 (1/10% = 10).

Diskontering till nuvärde av en oändlig uthållig vinst om 2 800 000 kronor per år efter ett avkastningskrav om 25 % kan beräknas genom att vinsten divideras med avkastningskravet och ger då ett nuvärde om 11 200 000 kronor (2 800 000/25 % = 11 200 000). Samma nuvärde kan alternativt beräknas genom att i stället multiplicera vinsten med den mot avkastningskravet svarande multipeln 4 (2 800 000 x 4 = 11 200 000). Vid diskontering till nuvärde av lika stora framtida betalningar blir resultatet således detsamma oavsett vilken teknik som tillämpas. Det är enbart två olika sätt att göra samma beräkning.

- Resultatet för det senast avslutade räkenskapsåret 2020 uppgick till ca 2 800 000 kronor/år.

- Mot bakgrund av den väl etablerade rörelsen är det min bedömning att den årligt långsiktigt uthålliga resultatnivån för 2020 är relevant för rörelsen och bör därför kunna uppskattas till i vart fall 2 800 000 kronor.

Om en köpare utgår från en årlig resultatnivå om ca 2 800 000 kronor till grund för en bedömning av rörelsens framtida utveckling vid värderingen enligt avkastningsvärdemetoden, kan resultatet därefter användas som underlag för en bedömning av rörelsens framtida resultatutveckling.

Mot bakgrund av (i) den förhållandevis låga affärsrisken,(ii) konjunkturkänsligheten och (iii) konkurrenssituationen samt med hänsyn tagen till (vi) hyreskontraktets hyrestid om 5 år och (v) ränteläget, är det min bedömning att ett avkastningskrav om ca 30 % (motsvarande en multipel om 3,33) bör vara en rimlig utgångspunkt för såväl värderingen som för köparens förväntade förräntnings/avkastningskrav.

En analys utifrån ett avkastningskrav om 30 % och en rimlig uppskattad resultatnivå om ca 2 800 000 kronor utvisar följande:

Utförd känslighetsanalys:

I avsikt att åskådliggöra effekten av variationer i avkastningskrav (+/- 2,0 %) och resultatnivå redovisas enligt nedan följande känslighetsanalys vid avkastningskravet 27,5 % och 32,5 %

_______________________________________________________

Mot bakgrund av ovanstående känslighetsanalys kan rörelsens värde enligt avkastningsvärdemetoden uppskattas till mellan 8 615 385 kronor och 10 181 181 kronor.

Avkastningsvärdet uppgår således, vid (i) en pessimistisk uppskattning till ca 8 615 000 medan avkastningsvärdet, vid (ii) en optimistisk uppskattning, uppgår till ca 10 182 000 kronor.

Begärt pris:

Alternativ 1:

Köpeskillingen för samtliga aktier i Bolaget (skuldfritt bolag) inklusive förstahandshyresrätten, skall uppgå till summan av följande poster:

+ 8 500 000 kronor

+ Bolagets omsättningstillgångar

- Bolagets sammanlagda skulder

- Bolagets skatt 20,6 %.

Alternativ 2:

Försäljning av hela inkråmet bestående av förstahandshyresrätt, affärsläge, maskiner, inventarier, och goodwill samt investeringar i annans fastighet:

9 500 000 (niomiljonerfemhundratusen) kronor.

- Enastående tillfälle förvärva en mycket etablerad och lönsam restaurangrörelse med ett starkt varumärke och med en stor uteservering i direkt anslutning till krogen på mycket attraktivt läge i Liljeholmskajen

- Tillfälle till ett snabbt tillträde!

- För prospekt mejla era nuvarande eller tidigare affärsverksamheter.

- Uppgifterna ovan härrör från säljaren och kontrolleras av den auktoriserade företagsmäklaren endast om omständigheterna ger anledning till detta.

- För mer info: Feyaz Deniz 0708-234567 alternativt feyaz@retailmaklarna.se