Mycket lönsam restaurang/pub med stor uteservering Västerort

8000000

- Den populära restaurangen/ puben som har varit etablerad i drygt 20 år är givetvis också den självklara mötesplatsen i området och erbjuder gästen en unik kombination av känsla, bemötande, smaker och upplevelse.

- Stora ansträngningar och betydande investeringar har under åren gjorts av nuvarande hyresgäst för att åstadkomma dessa för verksamheten väl anpassade lokaler. Lokaler, inredning och utrustning är väl anpassade till verksamheten och håller för verksamheten normal standard och är i normalt skick. Inget omedelbart renoveringsbehov föreligger.

- Lokalen är välbelägen, ändamålsenlig och lättöverskådlig samt personaleffektiv. Krogen rymmer också stora utvecklingsmöjligheter för den som vill satsa än mer. Det finns redan inventarier och marknad för längre öppettider med tanke på affärsläget. Stockholm växer snabbt och krogen är väl positionerad för framtiden.

Hyrestid: Till och med 2023-02-28 med en ömsesidig uppsägningstid om 9 månader före den avtalade hyrestidens utgång. I annat fall är kontraktet förlängt med 3 år åt gången med ovan angiven uppsägningstid.

Hyra: Hyran för juli 2020 avseende restauranglokalerna inklusive index, fastighetsskatt, fiber, tömning/spolning fettavskiljare, parkeringsplats och el kompensation uppgår till 42 234 kronor motsvarande 506 808 kronor/år för 229 kvm, motsvarande ca 2 213 kr/kvm och år. Hyreskostnaden måste under alla omständigheter betraktas som skälig för restaurangverksamhet i en lokal av denna karaktär och med detta exponerade och mycket attraktiva läge vid Brommaplan.

Lokalens storlek: ytan uppgår till 229 kvm i gatuplan. Man har dryga 90 sittplatser inne med 1 bar strategiskt placerad i lokalerna samt ca 100 platser ute i direkt anslutning till restaurangen.

Serveringstillstånd: Restaurangen/puben har tillstånd såväl inne som på uteservering innefattande serveringstid från kl. 11.00 till 01.00 alla dagar enligt 8 kap 2 § alkohollagen (2010:1622) för servering av alkoholdrycker med fullständiga rättigheter.

VÄRDERINGSMETODER: Vid värdering av mindre och medelstora restaurang-, café- och hotellrörelser används som regel avkastnings- och/eller marknadsvärdemetoderna (NJA 2017 s 262 sid 12 punkt 11).

Avkastningsvärdemetoden: innebär att rörelsens värde beräknas som ett nuvärde av rörelsens beräknade framtida avkastning eller kassaflöde och utgår vanligtvis från att rörelsen kommer att fortsätta att bedrivas under överskådlig tid (”going concern”)

Den framtida vinsten uppskattas ofta med utgångspunkt från rörelsens historiska resultatutveckling under de senaste tre till fem åren. För att få ett rättvisande underlag för bedömningen av den framtida avkastningen utifrån den historiska resultatutvecklingen elimineras extraordinära och rörelsefrämmande poster i tillhandahållna resultaträkningar. Resultatet justeras vid behov efter jämförelse med branschorganisationen Visitas nyckeltal eller andra relevanta jämförelsetal. Efter ytterligare justering för eventuella förväntade framtida resultatpåverkande faktorer kan det långsiktigt uthålliga resultatet uppskattas.

De förväntade framtida årliga resultaten diskonteras därefter till nuvärde med hänsyn till ett för det aktuella fallet fastställt avkastningskrav. Avkastningskravet varierar beroende på bl.a. ränteläget, affärsläget, konkurrenssituationen, rörelsens historik, beroende av nyckelpersoner, turbulens i branschen, ev. varumärke, konceptets förväntade livslängd, övriga framtidsutsikter, konjunkturkänslighet, eventuellt goodwillvärde och affärsrisken i den aktuella rörelsen.

Rent praktiskt sker diskonteringen genom att den långsiktigt uthålliga vinsten divideras med avkastningskravet alternativt genom att vinsten multipliceras med en mot avkastningskravet svarande s.k. multipel. Vid avkastningsvärdering av rörelser av nu föreliggande slag tillämpas vanligtvis avkastningskrav varierande mellan 15 % och 33 %, vilket motsvarar multiplar om 6,7 respektive 3. Ett avkastningskrav om 15 % motsvarar en multipel om 6,7 (dvs. 1 dividerat med avkastningen eller 1/15% = 6,7), ett avkastningskrav om 33 % motsvarar en multipel om 3 (1/33% = 3).

För att klargöra relationen mellan diskontering till nuvärde enligt givet avkastningskrav och diskontering till nuvärde med multipel kan följande anföras.

Multipeln är helt enkelt det inverterade värdet av avkastningskravet och används, för att förenkla beräkningen, vid beräkning av nuvärdet av ett oändligt antal lika stora framtida betalningar. Ett avkastningskrav om t.ex. 25 % motsvarar en multipel om 4 (dvs. 1 dividerat med avkastningen eller 1/25% = 4), ett avkastningskrav om 10 % motsvarar en multipel om 10 (1/10% = 10).

Diskontering till nuvärde av en oändlig uthållig vinst om 2 000 000 kronor per år efter ett avkastningskrav om 25 % kan beräknas genom att vinsten divideras med avkastningskravet och ger då ett nuvärde om 8 000 000 kronor (2 000 000/25 % = 8 000 000). Samma nuvärde kan alternativt beräknas genom att i stället multiplicera vinsten med den mot avkastningskravet svarande multipeln 4 (2 000 000 x 4 = 8 000 000). Vid diskontering till nuvärde av lika stora framtida betalningar blir resultatet således detsamma oavsett vilken teknik som tillämpas. Det är enbart två olika sätt att göra samma beräkning.

- Omsättningen för de två senast avslutade reviderade räkenskapsåren 20170701-20180630 och 20180701-20190630 har uppgått till dryga 10 mkr exklusive mervärdesskatt.

Justerat resultat för det sistnämnda räkenskapsåret, med hänsyn tagen till rörelsefrämmande poster (överflödiga kostnader), allt i syfte att få fram rörelsens kärnverksamhet, har uppgått till ca 2 085 000 kronor/år.

- Mot bakgrund av den väl etablerade rörelsen är det min bedömning att den årligt långsiktigt uthålliga resultatnivån för perioden 20180701-20190630 är relevant för rörelsen och bör därför kunna uppskattas till i vart fall 2 000 000 kronor.

Om en köpare utgår från en årlig resultatnivå om ca 2 000 000 kronor till grund för en bedömning av rörelsens framtida utveckling vid värderingen enligt avkastningsvärdemetoden, kan resultatet därefter användas som underlag för en bedömning av rörelsens framtida resultatutveckling.

Mot bakgrund av den förhållandevis låga affärsrisken (Bolaget har drivit rörelsen i ca 20 år) samt med hänsyn till ränteläget är det min bedömning att ett avkastningskrav om 25 % (motsvarande en multipel om 4) bör vara en rimlig utgångspunkt för såväl värderingen som för köparens förräntnings/avkastningskrav.

En analys utifrån ett avkastningskrav om 25 % och en försiktigt uppskattad resultatnivå om ca 2 000 000 kronor utvisar följande:

Avkastningskrav 25,0%
Multipel 4,0
Resultat 2 000 000
Avkastningsvärde 8 000 000

En känslighetsanalys vid avkastningskravet 20 % och 33,3 % respektive och samma resultatnivå utvisar följande:

Avkastningskrav 33,3,0%
Multipel 3,0
Resultat 2 000 000
Avkastningsvärde 6 000 000

_______________________________________________________

Avkastningskrav 20,0%
Multipel 5,0
Resultat 2 000 000
Avkastningsvärde 10 000 000

Mot bakgrund av ovanstående känslighetsanalys kan rörelsens värde enligt avkastningsvärdemetoden uppskattas till mellan 6 000 000 kronor och 10 000 000 kronor.

- Enastående tillfälle förvärva en mycket etablerad och lönsam restaurang- och pubrörelse med en stor uteservering i direkt anslutning på mycket attraktivt läge i Västerort

- Tillfälle till ett snabbt tillträde!

- För prospekt mejla era nuvarande eller tidigare affärsverksamheter.

- Uppgifterna ovan härrör från säljaren och kontrolleras av den auktoriserade företagsmäklaren endast om omständigheterna ger anledning till detta.

- För mer info: Feyaz Deniz 0708-234567 alternativt e-mail: feyaz@retailmaklarna.se


2020-07/1595327046_nedladdning-1-.jpg 2020-07/1595327055_nedladdning.jpg 2020-07/nedladdning-4-.jpg 2020-07/nedladdning-3-.jpg 2020-07/1595327073_images.jpg 2020-07/1595327177_nedladdning-5-.jpg 2020-07/1595327381_images-1-.jpg 2020-07/1595327387_images-2-.jpg 2020-07/1595327405_index.jpeg 2020-07/1595327420_index.jpg


Följ, Dela och Gilla oss på sociala medier

Kontakta oss

Feyaz Deniz
+46 708-23 45 67
feyaz@retailmaklarna.se

Nehrin Yan
+46 733-660901
nehrin@retailmaklarna.se

Adressuppgifter

Besöksadress
Ellipsvägen 5
​141 75 Kungens Kurva

Postadress
Fridhemsgatan 13
112 40 Stockholm.
Fri telefonrådgivning : + 46 708-234567