Värdering

RetailMäklarna har som specialitet att värdera olika rörelser företrädesvis restauranger, caféer, nattklubbar, hotell och butikslokaler. Ofta råder det delade meningar mellan säljare och köpare om priset och då kan ett välgrundat värdeutlåtande som tar hänsyn till värderingsobjektets specifika och eventuellt unika egenskaper ofta vara till stor hjälp för att ena säljare och köpare.

Uppdragsgivarna återfinns bland bryggerier, banker, försäkringsbolag, advokatfirmor, myndigheter, hyresvärdar, fastighetsägare samt säljare och köpare av rörelser där den gemensamma nämnaren för dessa är att de vill få ett opartiskt värdeutlåtande om värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika priset vid en viss angiven tidpunkt vid försäljning under normala betingelser på en fri och öppen marknad. Ett marknadsvärde kan inte bestämmas exakt utan enbart uppskattas. Marknadsvärdet kan beräknas dels genom den så kallade ortprismetoden och dels genom avkastningsvärdemetoden.

VÄRDERINGSGRUNDER:

Vid värdering av bl.a. restaurang- och caférörelser används ofta avkastnings-, eller marknadsvärdemetoden.

- Avkastningsvärdemetoden innebär att rörelsens värde beräknas som ett nuvärde av rörelsens beräknade framtida avkastning. Nuvärdet beräknas med hänsyn till den förräntning köparen kräver på sin investering.

- Värderingen enligt marknadsvärdemetoden innebär att rörelsen värderas till det pris som marknaden erfarenhetsmässigt är beredd att betala för en liknande rörelse under normala omständigheter. Marknadsvärdemetoden kallas ibland för jämförande värdering (ortprismetoden).

- Marknadsvärdemetoden har i rättspraxis godkänts som självständig metod för beräkning av marknadsvärdet i mål om ersättning enligt 12 kap 58 b § JB (se bl.a. Högsta domstolens dom i mål nr T 6030-15 meddelad den 11 april 2017). Ett av undertecknad upprättat värdeutlåtande har åberopats i målet och utgjort underlag för HD:s domslut.

- Vid marknadsvärdemetoden görs en bedömning av rörelsens läge, storlek, planlösning, allmänna skick och standard samt hyresvillkor i kombination med den efterfrågan som finns på just den typ av rörelse som värderingsobjektet representerar. Hänsyn tas även till villkoren vid genomförda överlåtelser av motsvarande eller likartade rörelser i närområdet.

- I både avkastnings- och marknadsvärdemetoden tas hänsyn till nära förestående behov av renovering, upprustning och uppgradering. Naturligtvis måste även en bedömning av rörelsens framtida utvecklings potential vägas in, såväl som att konjunkturella hänsyn måste tas.

Skillnaden mellan marknadsvärdemetoden och avkastningsvärdemetoden är att den senare fastställer rörelsens värde utifrån rörelsens, alternativt bolagets, specifika ekonomiska förutsättningar medan marknadsvärdemetoden väger också in omvärldsfaktorerna såsom tex affärsläge, storlek, planlösning, allmänna skick och standard, jämförbara försäljningar, hyresnivå, etc. I realiteten kan dock marknadsvärdemetoden oftast grunda sig på delar av de ekonomiska fundamenta som gäller för avkastningsvärdemetoden eftersom en köpare till en rörelse inhämtar uppgifter om t ex redovisad årsomsättning, dagskassornas storlek, hyrans storlek etc. som underlag för sitt eventuella köpbeslut.

De två värderingsmodellerna kan ibland avvika mer eller mindre från varandra beroende t.ex på att en rörelse kan uppvisa minusresultat enligt avkastningsvärdemetoden medan den enligt marknadsvärdemetoden kan betinga ett icke oväsentligt värde.

Den värderingstjänst som RetailMäklarna erbjuder ställer mycket stora krav på värderingsmannens branscherfarenhet, kompetens, omdöme och fingertoppskänsla och ett mått på att dessa egenskaper finns är att vår värderingsman Feyaz Deniz är förordnad av Sveriges Handelskamrar samt att han har en mångårig erfarenhet som aukt. företagsmäklare och vidare under mer än 20 år varit ägare och operatör av ett flertal restauranger.


Följ, Dela och Gilla oss på sociala medier

Kontakta oss

Feyaz Deniz
+46 708-23 45 67
feyaz@retailmaklarna.se

Nehrin Yan
+46 733-660901
nehrin@retailmaklarna.se

Adressuppgifter

Besöksadress
Storgatan 27
​114 55 Stockholm

Postadress
Luppvägen 5
152 52 Södertälje.
Fri telefonrådgivning : + 46 708-234567